Los ambiciosos esfuerzos climáticos y de descarbonización han aumentado la demanda de edificios electrificados y energéticamente eficientes. Los marcos regulatorios están evolucionando desde simples incentivos hasta estrictas medidas de cumplimiento. Recientemente, los estados y las ciudades han promulgado estándares de rendimiento de edificios (BPS) que exigen eficiencia energética y reducciones de emisiones, además de implementar políticas de transparencia y evaluación comparativa. Como resultado, los operadores inmobiliarios deben cumplir con estos estándares para reducir los riesgos financieros asociados con el incumplimiento, y deben estar más motivados para aumentar la eficiencia.
Al mismo tiempo, las empresas de servicios públicos y los administradores de programas de terceros tienen la tarea de cumplir objetivos de ahorro de energía para varios años, que se centran en medidas como la reducción de la demanda máxima. Esta alineación de incentivos promueve la colaboración entre proveedores de servicios públicos y clientes comerciales para identificar oportunidades de reducción de energía.
La demanda de las partes interesadas impulsa este cambio, ya que los inversores, clientes y empleados esperan cada vez más que las organizaciones den prioridad a la sostenibilidad. Según la Asociación de Viajes de Estados Unidos, nueve de cada 10 viajeros buscan opciones de viaje sostenibles. Además, el 76% de los ejecutivos de negocios prefieren opciones de viajes corporativos que mantengan la sostenibilidad incluso a un costo mayor. Datos recientes muestran un aumento del 102 % en las empresas que establecen objetivos de reducción de gases de efecto invernadero con base científica para 2023, y el 85 % de las grandes empresas que respondieron a la Encuesta de Ocupantes de Oficinas de las Américas 2024 de CBRE han declarado el objetivo de emisiones netas cero.
A medida que los operadores hoteleros reconocen que invertir en eficiencia energética puede reducir los costos operativos y aumentar el flujo de caja, el impulso para la sostenibilidad continúa creciendo. Además, los avances tecnológicos, como los sistemas de gestión de edificios impulsados por IA y el almacenamiento mejorado de baterías, prometen ayudar a optimizar la gestión de la energía, posicionando a los hoteles y otras propiedades comerciales para prosperar y al mismo tiempo reducir sus emisiones. Ayuda con la inflación, todo ello mientras maximiza la comodidad de los huéspedes.
Mayor costo de los servicios públicos.
Las tendencias recientes en los mercados energéticos muestran una tendencia alcista continua en los precios de los servicios públicos, lo que hace imperativo que los administradores de propiedades busquen de manera proactiva mejoras en la eficiencia. La pandemia de COVID-19 ha aumentado drásticamente los precios de la electricidad y el gas natural, y la volatilidad del mercado continúa debido a las perturbaciones del mercado, las tensiones geopolíticas y el aumento de los fenómenos meteorológicos extremos. Si bien la reciente caída de los precios del gas natural puede proporcionar cierto alivio temporal, los pronósticos indican que se espera que los precios generales de la energía aumenten. Por ejemplo, los precios de la electricidad en Estados Unidos han aumentado un 3,6 por ciento durante el año pasado, superando la inflación normal. La demanda de electricidad seguirá aumentando principalmente debido al aumento de vehículos eléctricos, la explosión de la actividad de los centros de datos y el aumento de las necesidades de refrigeración debido al aumento de las temperaturas. Si bien una mayor dependencia de las fuentes de energía renovables ha ayudado a reducir los costos totales de generación, esta transición requiere una inversión sustancial en la modernización y expansión de la red, lo que inevitablemente tendrá un impacto en las facturas de servicios públicos futuras.
El panorama de agua y alcantarillado es comparable con aumentos anuales históricos en las tarifas de agua y alcantarillado de alrededor del 4%. La escasez de recursos hídricos y la necesidad de modernizar la infraestructura obsoleta probablemente seguirán generando tasas más altas, lo que pone de relieve la necesidad de estrategias innovadoras de gestión de recursos.
La eficiencia energética y hídrica, junto con otras estrategias de gestión de recursos, serán fundamentales para el éxito empresarial continuo a medida que aumenta la demanda de electricidad y los recursos hídricos se vuelven más escasos. Esto es especialmente relevante para las operaciones hoteleras, que funcionan las 24 horas del día, los 7 días de la semana, los 365 días del año. Explorar medidas de conservación de recursos permitirá a los operadores navegar mejor las complejidades del aumento de los costos de los servicios públicos y al mismo tiempo aumentar la eficiencia operativa general.
Controles de costes hoteleros
A pesar del aumento de los costos de los servicios públicos, uno de los puntos brillantes en los gastos hoteleros en los últimos dos años han sido los costos de los servicios públicos. Durante 2023 y 2024, se espera que los costos de servicios públicos de los hoteles aumenten en promedio un 3,5%. Esto es casi la mitad del aumento del 6,6% en los gastos operativos totales durante el mismo período.
CBRE analizó recientemente los costes de servicios públicos de 3.674 propiedades al año. Tendencias
®En la muestra 2023, estas propiedades tenían un promedio de 205 habitaciones, con un nivel de ocupación promedio de 69.4% y una tarifa diaria promedio (ADR) de $203.68. 2.500 hoteles de nuestra mensualidad Tendencias
®La encuesta se utilizó para estimar los niveles de desempeño para 2024.
Los costos de servicios públicos varían según el tipo de propiedad.
Según la undécima edición del Sistema Uniforme de Cuentas para la Industria Hospedera, los costos de servicios públicos consisten en costos de electricidad, gas, petróleo, combustible, vapor, agua y alcantarillado.
En 2024, se estima que los costos de servicios públicos serán de $2478 por habitación disponible (PAR) por año, o $9,68 por habitación ocupada. Los costos de servicios públicos son más altos en las propiedades turísticas ($4,933 PAR), dada la amplia gama de servicios y comodidades que se ofrecen. Afortunadamente, la diversidad de fuentes de ingresos y los altos ADR silencian el impacto de los costos de servicios públicos como porcentaje de los ingresos (2,9%) en este tipo de propiedad.
En el otro extremo del espectro, los hoteles de servicio limitado ($1,446 PAR) y estadías prolongadas ($1,580 PAR) son los que menos gastan en servicios públicos en 2024. Sin embargo, el costo de los servicios públicos ha sido de alrededor del 4,0 por ciento de los ingresos de estos hoteles en términos de nivel de ADR e ingresos totales.
Variación por categoría de costos de servicios públicos.
En promedio, se prevé que los costos de servicios públicos de los hoteles aumenten un 1,4% en 2024. Los mayores aumentos en los costos de servicios públicos se dan en los hoteles de estadías prolongadas, de servicio completo y complejos turísticos. Los operadores convencionales y las propiedades de servicios limitados se han beneficiado de aumentos mínimos en los costos de los servicios públicos.
El aumento del 1,4 por ciento en los costos de los servicios públicos durante 2024 es inferior a la tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 4,1 por ciento observada de 2019 a 2023. ). Por el contrario, el monto pagado por los cargos de agua y alcantarillado creció a una tasa compuesta anual del 1,5% durante el mismo período.
La necesidad constante de controlar los costes
Los operadores hoteleros enfrentan desafíos importantes en la gestión de la eficiencia de los recursos, especialmente considerando su posición única como uno de los mayores consumidores de energía y agua por pie cuadrado. Dado que las tasas de ocupación, los fenómenos climáticos extremos y las dinámicas sociopolíticas afectan el consumo, los hoteles deben estar atentos a la gestión del uso de energía y agua.
Según la edición de agosto de 2024 de CBRE Hotel Horizontes® Forecast Report para la industria hotelera de EE. UU., se espera que los ingresos por habitaciones crezcan a una tasa anual promedio del 2,6 % hasta 2026.
Formas de mejorar la eficiencia de los recursos del edificio
Si bien ya se han realizado muchas mejoras, como el cambio a iluminación LED y la instalación de sensores de ocupación, aún quedan importantes oportunidades para una mayor eficiencia. Actualizar a equipos eléctricos de calefacción, refrigeración y cocina más eficientes, especialmente cuando los sistemas más antiguos llegan al final de su vida útil, puede generar ahorros sustanciales. Además, las medidas de ahorro de agua, como la reutilización de aguas grises, pueden aumentar la eficiencia sin comprometer las operaciones diarias.
Una estrategia eficaz es la gestión de la carga energética, donde los hoteles van más allá de los sensores de ocupación básicos para adoptar sistemas automatizados de gestión de la energía. Estos sistemas ofrecen monitoreo en tiempo real y control centralizado, ajustando dinámicamente la calefacción y la refrigeración según la ocupación de la habitación. Por ejemplo, los hoteles pueden programar estratégicamente actividades relacionadas con la energía, como estaciones de carga de vehículos eléctricos, durante las horas de menor actividad para optimizar los costos y minimizar los cargos por demanda máxima.
La conservación del agua es igualmente importante. Los métodos tradicionales, como la instalación de aireadores de grifos y la modernización de accesorios con opciones de bajo flujo, siguen siendo eficaces. Además, los hoteles utilizan cada vez más sistemas de riego inteligentes, implementan la recolección de agua de lluvia y reutilizan aguas grises para riego. Estas medidas no sólo conservan el agua y contribuyen a la sostenibilidad ambiental, sino que también generan importantes ahorros de costos.
La adopción de energías renovables se está convirtiendo en una prioridad para los hoteles, ya que reduce las emisiones de carbono y aumenta la seguridad energética. Las soluciones renovables in situ son cada vez más viables económicamente y los hoteles pueden aprovechar posibles créditos fiscales e incentivos locales. La integración de sistemas de almacenamiento en baterías aumenta aún más la resiliencia energética frente a la falta de fiabilidad de la red.
Más allá de los enfoques tradicionales, los hoteles buscan soluciones holísticas que incorporen servicios ecosistémicos para una mejor sostenibilidad. La implementación de techos y muros verdes puede reducir el efecto de isla de calor urbana y mejorar el aislamiento, proporcionando ahorros de energía adicionales. Esta estrategia no sólo reduce la demanda de energía sino que también contribuye al bienestar de las personas a través de la exposición a la naturaleza.
Al adoptar un enfoque multifacético para la eficiencia de los recursos, los operadores hoteleros pueden sortear las complejidades del aumento de los costos de los servicios públicos. Esta estrategia mejora la comodidad de los huéspedes, apoya las iniciativas de sostenibilidad y beneficia los resultados, posicionando a los hoteles como líderes en hospitalidad responsable y flexible.
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Robert Mandelbaum es director de investigación de CBRE Hotels Research. Alan Fagot es director de consultoría en CBRE especializado en sostenibilidad. Para comparar los costos de servicios públicos de su hotel, visite https://pip.cbrehotels.com/publications-data-products/benchmarker. Para analizar los objetivos y oportunidades de sostenibilidad para su cartera de bienes raíces, comuníquese con Alan. (correo electrónico protegido). Este artículo fue publicado en la edición de noviembre/diciembre de 2024 de Lodging.
Robert Mandelbaum
Director de Servicios de Información de Investigación
Hotel CBRE
